Разборы
Как всё устроено на самом деле
Я учу этому профессионалов. Здесь рассказываю то же самое вам, честно и на данных, чтобы вы решали с открытыми глазами. Продавать с риэлтором или без, каждый решает сам. Моя задача, чтобы это решение было осознанным.
Продавцу
Начните отсюда Как продать квартиру: 6 этапов и честный ответ, нужен ли риэлтор Полный разбор всей воронки продажи. Отсюда расходятся все этапы ниже.
01
Сколько на самом деле стоит ваша квартира
Почему ценники соседей в ЦИАН это не цена, и как узнать реальную рыночную стоимость по закрытым сделкам.
02
Почему одни квартиры продаются за две недели, а другие висят год
Быстро уходит не самая дешёвая квартира, а та, у которой есть точный покупатель. Целевая аудитория как механизм скорости.
03
Почему квартира не продаётся сама
Упаковка объекта: фото, хоумстейджинг, описание и продвижение. Что делает квартиру заметной для нужного покупателя.
04
Как продать квартиру и не нарваться на проблемы
Риски продавца и входящий звонок как первый фильтр: кого впускать, что не говорить, как удержать цену.
05
Показ квартиры это не экскурсия
Управляемый процесс: подготовить пространство, вести маршрут, завершить следующим шагом.
06
Торг при продаже: где теряют последние деньги
Обратная связь покупателя как козыри торга и как удержать цену в переговорах.
07
Как продать квартиру в ипотеке
Обременение не приговор. Способы продать заложенную квартиру, как проходят расчёты и почему без банка и безопасной схемы нельзя.
08
Какие документы нужны для продажи квартиры
Базовый пакет и что добавляется при супруге, детях, ипотеке и доле. Чем вы доказываете покупателю, что квартиру безопасно купить.
Покупателю
Начните отсюда Как купить квартиру и не ошибиться Проверка до денег, а не после: цена, чистота, документы, риски, выбор новостройки или вторички. Разборы для покупателя выходят по порядку.
01
Как проверить квартиру перед покупкой
Юридическая чистота: собственник и основания, обременения, прописанные, согласия, банкротство. И почему список никогда не полный.
02
Какие документы нужны при покупке квартиры
Что проверить у продавца, что подписываете сами и как передать деньги. Задаток или аванс, аккредитив или ячейка.
03
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры
Красные флаги и схемы обмана: срочность, заниженная цена, доверенность, аванс до проверки. Оружие мошенника это ваша спешка.
04
Новостройка или вторичка: вы выбираете не квартиру, а тип риска
Честное сравнение: 6 преимуществ новостройки, риск застройщика, плюсы и мины вторички. И почему брокер на новостройке вам бесплатен.
05
Как проверить застройщика перед покупкой новостройки
По фактам, а не по рекламе: сданные объекты и сроки, эскроу и ДДУ, наш.дом.рф, стадия стройки. Менеджер продаёт, а не предупреждает.
06
Торг при покупке квартиры: где скидка реальна, а где нет
Козыри это факты и недостатки объекта, а не эмоции. Не показывайте, что влюбились, и не называйте потолок первым.
07
Банкротство застройщика: что будет с вашими деньгами
Почему эскроу возвращает деньги полностью, где нюанс со страховкой на 10 млн и в чём реальный риск. Один дом это одно юрлицо, иск к группе ещё не банкротство вашего дома.
08
Приёмка квартиры в новостройке: как принять и что проверять
Приёмка это последний момент, когда недостатки чинит застройщик, а не вы. Что проверять по списку, как фиксировать дефекты и когда не подписывать акт.
09
Договор купли-продажи: на что смотреть перед подписанием
Чем опасен скачанный шаблон и что проверить в договоре: предмет, цена и расчёты, обременения, прописанные, сроки передачи и красные флаги.
10
Апартаменты или квартира: в чём разница и что выбрать
Апартаменты юридически не жильё: нет постоянной прописки, выше налоги, нет части льгот. Кому они подходят, а кому это ловушка цены.
Рынок и деньги
01
Скидки на новостройки: где настоящие, а где нарисованные
Почему «минус 20%» часто откат после накрутки, и как отличить честную скидку от маски по истории цены.
02
Что будет с ценами на квартиры
Как читать рынок, а не заголовки, и почему снижение ключевой ставки это новость про ваши деньги, а не про ипотеку.
03
Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать
Почему правильный момент определяется вашей жизнью, а не рынком, и чем опасно ожидание идеальной цены.
Налоги и деньги
01
Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить
Когда налога нет вообще (сроки 3 и 5 лет), как законно уменьшить базу вычетом или расходами и с какой даты считать срок для новостройки.
02
Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько вернут
До 260 тыс со стоимости и до 390 тыс с процентов по ипотеке, до 650 тыс на человека. Почему супруги возвращают вдвое и как забрать эти деньги.
03
Кадастровая стоимость квартиры: что это и как оспорить
Чем отличается от рыночной, как влияет на налоги и правило 70% при продаже, и что делать, если она завышена.
04
Аванс или задаток при покупке квартиры
Разница всплывает, когда сделка срывается: кто и сколько теряет, что выбрать и как оформить предоплату, чтобы не потерять деньги.
Семейные сделки
01
Материнский капитал на покупку квартиры
Как использовать: первый взнос, погашение ипотеки, прямая покупка. Почему деньги не наличные и зачем выделять доли детям.
02
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Когда нужна опека, что она проверяет и как выделить ребёнку равноценную долю через альтернативную сделку.
03
Продажа доли в квартире: преимущественное право и порядок
Почему долю сначала обязаны предложить совладельцам, зачем нотариус и что делать, если совладелец против.
Разборы новостроек
01
ЖК Остров: цены и скидки
Цены по корпусам, где скидки нарисованные, кому подходит.
02
ЖК Символ: цены и скидки
Наценка за отделку почти +40%, треть скидок нарисованные.
03
ЖК Бадаевский: разбор премиума
Capital Group, Herzog & de Meuron. За что платят.
04
ЖК Событие: цены и скидки
Парк 12 га, но почти половина скидок нарисованные.
05
ЖК Зиларт: цены и разбор
ЗИЛ у реки с парком. Что с ценами и очередями.
06
ЖК Архитектор: цены и скидки
Цена реально упала на 18%, но три четверти скидок нарисованные.
07
ЖК Союз: разбор премиума
Премиум у Ботсада со спортивным кластером. Ценность vs концепция.
08
ЖК Метрополия: разбор
Бизнес у ТТК и МЦК. Транспорт и очереди.
09
ЖК Соул: цены и скидки
FORMA у Ленинградки, но большинство скидок нарисованные.
10
ЖК Сердце столицы: разбор
Готовый квартал у воды рядом с Сити. Проверяйте статус лота.
11
ЖК Династия: разбор
Камерный бизнес у Полежаевской и Сити.
12
ЖК Слава: цены и разбор
Почти премиум у Ленинградки, скидок почти нет.
13
ЖК Настоящее: разбор
Мульти-класс под одним именем. Как не переплатить.
14
ЖК Режиссёр: цены и разбор
Компактный бизнес у ВДНХ и ВГИК.
15
ЖК Прайм Парк: разбор
Редкий готовый премиум с парком.
16
ЖК Лаврушинский: цены и разбор
Делюкс у Третьяковки: 3,6 млн ₽/м², скидки честные.
17
ЖК Сити Бэй: разбор
Жизнь у воды или край города у МКАД. Обе стороны.
18
ЖК Вишнёвый сад: разбор
Клубный премиум у Воробьёвых гор.
19
ЖК Западный порт: разбор
Жизнь у воды у Фили. Честно про застройщика и вид.
20
ЖК Павелецкая Сити: цены и скидки
Локация у центра, но цена стоит, треть скидок фейк.
21
ЖК Лица: разбор
Бизнес у Ходынского поля. Вид на парк или во двор.
22
ЖК Воробьёв дом: разбор
Камерный премиум у Сетуни, виды на Сити. Про апартаменты.
23
ЖК Пресня Сити: разбор
Бизнес рядом с Сити и центром. Вид и сторона.
24
ЖК Форивер: цены и разбор
Жизнь у Москвы-реки на ЗИЛе. Вид на воду решает.
25
ЖК Will Towers: разбор
Премиум-башни у Ходынки и Сити. Этаж и вид.
26
ЖК Нагатино Ай-Лэнд: цены и скидки
Цена растёт +8%, а почти все скидки нарисованные. Кейс.
27
ЖК Дыхание: разбор
Дизайн Филиппа Старка у парка. Ценность vs имя.
28
ЖК Рихард: разбор
Камерный бизнес у Полежаевской. Приватность.
29
ЖК Headliner: цены и разбор
Башни у Сити, разброс цен по корпусам почти вдвое.
30
ЖК Фили Сити: разбор
Башни с видами у Филёвского парка. Этаж и вид.
31
ЖК Фрунзенский (Фрунзенская наб.): разбор
Элитный клубный квартал Sminex в Хамовниках. Парк и вид решают.
32
ЖК West Garden: цены и разбор
Дорогой бизнес Sminex, цена снизилась, скидки честные.
33
ЖК Moments: цены и скидки
FORMA, но больше половины скидок нарисованные.
34
ЖК Левел Стрешнево: разбор
Башни у воды на стрелке рек. Важен статус: апартаменты.
35
ЖК Hide: разбор
Высотный премиум на западе у Поклонной и Сити.
36
ЖК Famous: разбор
Небоскрёб 58 этажей в квартале Фили Сити. Этаж и вид.
37
ЖК Alia: разбор
Большой зелёный квартал на бывшем аэродроме Тушино у воды.
38
ЖК Дом Дау: разбор
Премиум-небоскрёб в Сити, один из самых высоких.